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Démembrement de propriété : organiser la transmission tout en conservant l’usage du bien

Publié le : 11/04/2026 11 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant la maîtrise économique d’un bien constitue un objectif récurrent en pratique notariale. Le démembrement de propriété répond à cette logique en dissociant les attributs du droit de propriété afin d’organiser une transmission progressive et sécurisée.

La dissociation des attributs du droit de propriété

Le droit de propriété peut être scindé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire la faculté d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, tels que les loyers en matière immobilière. À l’inverse, le nu-propriétaire détient le droit de disposer juridiquement du bien, sans en avoir la jouissance immédiate. Dans les schémas de transmission anticipée, les parents donnent fréquemment la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Cette configuration leur permet de continuer à occuper le bien ou à en percevoir les revenus. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité spécifique. La répartition des charges est encadrée par le Code civil : l’usufruitier assume en principe les dépenses courantes, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.

Un mécanisme fiscalement encadré et opérationnel

L’intérêt du démembrement réside également dans son traitement fiscal. Les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément à l’article 669 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance. Ce dispositif peut se combiner avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En pratique, certains actes, telle la vente du bien démembré, requièrent l’intervention conjointe de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans taxation supplémentaire. Compte tenu des enjeux juridiques et fiscaux attachés à cette technique, l’intervention d’un notaire demeure déterminante afin d’adapter l’opération aux objectifs patrimoniaux poursuivis et d’en sécuriser la mise en œuvre.
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